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不打价格战

2012/8/10 14:20:47   来源:齐鲁晚报

  中建大观天下的“房证一起交”并推出3888的特价房,给潍坊楼市投下一颗“重磅炸弹”;万达即将开启认筹,邀请了周慧敏和柳岩助阵样板间开放,吸引市民眼光;沉寂多时的绿城也开放了售楼处……进入7月下旬,地产大鳄们异常活跃,他们的各项活动有声势有新意,无疑将本就不多的购房者的目光牢牢吸引,其他项目得到关注的几率大大降低。

  大鳄的活跃,更凸显其他项目的格外沉寂。是不知所措,还是在积蓄力量?平淡市场中大鳄的“搅局”,会带动整个市场的活跃,还是提前分割下半年的市场“蛋糕”?本报联合潍坊晚报、新浪乐居与多位业内人士共析楼市。

  别人在降价

  我们在增加成本

  德润康城营销总监 周子超

  德润康城作为潍坊老牌的高品质楼盘,有多种业态,面积从88-167不等,现在均价大概4400元左右,目前受到大鳄“搅局”的影响不大。康城主要走差异化的销售路线来回避这种影响。从销售来看,卖得比较好的都是120平以上的房子,小户型相比以前买的少了,这样改善型的购房者增多,他们对价格并不是十分敏感,更多的考虑的是居住的品质。靠着改善型需求,月销量一直比较稳定。

  选择康城房子的,更多的考虑的是居住的配套设施,比如我们投资6000万兴建的德润双语学校,业主的孩子都可以去上学,每年8000元的学费全免,9年教育全在一所学校。还有我们紧靠植物园,也受到了不少追求舒适环境购房者的喜爱。

  面对现在的市场形势,我们盘的特点也决定了我们不能靠打价格战取胜。恰恰相反,在别的大盘都在降价的同时,我们反而在增加成本,提高品质,无论是大到楼盘周边的配套设施,还是小到房屋内的一个小开关,都采用最高品质的产品,相信凭借着项目的品质,可以在市场上占有一席之地。

  “坐销”初显乏力

  转“行销”

  亿丰时代广场营销经理 肖丹

  亿丰时代广场占地300亩,建筑面积40万平米,是潍坊东部最大的商业航母。商业地产的销售和住宅不同,我们现在受到的影响不算大,但是市场开始更加考验我们的销售方式。原来单纯的等客户上门的销售方式已经行不通了,原来随便买一个商铺就能赚钱的时代也过去,现在的消费者考虑的更多,在潍坊楼市延续长达10年之久的“坐销”模式在楼市调控背景下,初显乏力。为了调动一切可能的潜在消费力,为让越来越多的人动起来,以求让市场需求接近供应的前端,“行销”模式逐渐走入潍坊市场,我们的销售团队现在就在不断的走出去。

  潍坊的房地产开发一直以来就是观念比较保守,行业发展也比其他同级别城市慢很多。在住宅市场进入激烈竞争阶段后,商业地产开发建设就自然而然的进入开发商的视线当中。

  就商业项目而言,伴随着城市住宅发育完善,其自身表现业态也会作出相应的调整。

  潍坊的商业地产项目具体业态也大致经历了从社区商业街到超市、购物中心以及最近几年兴起的商业综合体的发展阶段。在住宅片区发育初级阶段时,商业项目具体业态为社区商业。随着住宅片区的进一步“壮大”出现了一些购物中心、超级市场等商业形态。而发展到今天,潍坊的住宅片区无论从规模还是质量都有了更高层次的提升,就需要相应更高层次的商业形态商业综合体了,亿丰这样的大型综合体,也就应运而生了。

  把产品质量搞上去

  英伦花园营销总监 郭振坚

  不少人可能对我们的项目不太熟悉,英伦花园位于东风街和惠贤路交叉口西行20米路南,由山东艾尼维尔置业有限公司开发,这也是我们公司开发的第一个房地产项目,总户数705户,建筑面积115235平方米,占地200亩,包含多层、高层、沿街商铺多种业态,目前一期多层已经卖完,均价大概在4100左右。

  针对目前业内大鳄动作频频,大幅降价的活动,对英伦花园的销售影响不大。英伦花园是一个主打绿色低碳的社区,本身成本就要比一般住宅高700元-800元,所以不可能走拼价格的销售路线,还是要从提升自身的品质出发来招揽客户。目前看来大鳄的降价对我们的销售造成了一定的影响,但冲击不是特别大。

  我认为对待行业内大盘的频频动作,还是要稳扎稳打,做好自己的工作才应对,只要把产品质量搞上去,市场终有我们的一份。

  “以价换量”为主

  茂华紫苑公馆营销经理 王国楠

  茂华紫苑公馆为了应对现在的市场形势,也在销售商做了一些调整。最重要的一个改变就是主推改善型房源,和其他大盘拉开区间。我们现在销售的房源中,改善性的占的比例越来越大,现在已经有了30%还多,同时我们的销售策略还是以“以价换量”为主,目前均价在4000多元左右,改善性大房开始走量,也是这种销售策略的结果。

  因为我们项目在潍城,已经做成了潍城西部的一个标杆性项目,所以受到的冲击并不大,感觉潍坊人买房还是相当带有地域性的,通常还是以地域为第一选择要素,如果潍城有这样的大盘也打价格战的话,对我们的影响会相当大。

  为了应对下半年的市场,我们也准备了一系列的活动,主要依托今年10月份交房这个节点来做。

  频现低售价令人担忧

  茂华爱琴海营销经理 高振勇

  茂华爱琴海目前花园洋房均价在5600元左右,小高层均价在5000元左右,目前销售情况还不错。

  现在潍坊不少开发商们纷纷调整营销策略,推出一系列的打折促销活动,拉动“刚需”入市。在一定程度上确实起到了“降价跑量”缓解资金压力的作用。但有限的“刚需入市”对缓解严峻的市场形势作用有限,这等于是提前走完了以后的路,让以后的销售无路可走。

  现在潍坊的住宅,利润率逐步降低,进入平稳发展阶段,虽然仍然需要新建住宅来满足新增的住宅有效需求,但是住宅市场总体上已经处于产品生命周期的成熟阶段了。在户型开发、功能结构设计上创新难度加大,这会导致未来普通住宅市场竞争更加激烈。不过让人担忧的是,频频出现的过低售价已经和成本接近甚至更低,长此以往房子的品质将难以保证。毕竟谁也不希望住在一个几年后就可能产生问题的房子里。

作者:周锦江     编辑:温伟伟

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