“限购”导致购房合同无法履行可否解除合同?

2016/10/21 11:56:25   来源:齐鲁晚报    

 

   读者求助:

  2016年10月2日,针对房地产市场过热、价格上涨过快的现状,济南市政府办公厅2日发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,规定“济南本市户籍家庭已有三套住房的暂不得再购房,非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。”

  政策出台后,由于部分购房人超出当地规定的家庭限购套数,新购住房无法办理合同备案或房地产登记,或支付的购房款、定金、中介费能否返还等问题引起了一些经济和法律纠纷,给购房人带来了重大风险。

  律师解答:

  针对这些问题,我们邀请了北京市隆安(济南)律师事务所白金印律师给我们做解答。

  问题一:因“限购政策”导致合同无法履行,可否解除合同?

  如因限购政策的出台而无法履行合同,买卖双方可解除合同,买方可退回已付定金或购房款。至于各自付出的交通费、测量费、律师费等等,则各自承担。如属通过中介来撮合成交的,若双方已达成合同,可根据中介提供服务的进程,由委托方向中介支付相应的报酬或其他合理费用。因中介方提供的服务是促成买卖双方达成交易,交易全部完成中介视为中介服务终结,如果由于不可归责于买卖双方的原因导致房屋买卖合同无法履行的,其中介服务也停止了,此时如果全部退还中介费则对中介方不公,毕竟中介方已经提供了服务,只是由于限购政策的�因导致无法继续履行,全部退还中介费损害了中介方的利益。相反如果不退还中介费则损害了委托方的利益,因为中介方并没有完成全部的中介服务,收取委托方的全部中介费对委托方是不公平的。律师认为中介方和委托方应当根据中介方提供服务的多少适当收取中介费用,做到公平合理。

  问题二:“限购政策”在法律上属于什么样的性质?

  限购属于购房政策的一种操作方式,限购政策使买卖双方无法过户,交易自然无法进行。而政策的出台是双方无法预见、无法控制,更不能变通,因此属于不可抗力。根据我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。限购政策属于政府颁布新的政策或行政措施,并导致合同不能履行,符合不可抗力三个特性,即不可预见、不能避免、不能克服。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定了“因不可归责于当事人双方的事由”未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  问题三:因“限购政策”导致合同解除无法继续履行,定金、首付款能不能全额退?

  住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

  记者提示:

  房地产交易各方参与人应当详细了解房地产调控政策,重点是本地区限购住房套数的相关规定,防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险。同时,房地产销售机构要加大对限购措施等调控政策的告知力度。房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营门店显著位置标示限购措施的主要内容,并加强对员工的管理和培训。房屋销售人员、经纪人员应按照诚实信用原则,如实准确告知每一位购房者相关政策并作出必要的风险提示,避免造成不必要的退房纠纷。

编辑:曹涛    责任编辑:温伟伟

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